Co si pohlídat u nájemní smlouvy, abyste zbytečně nepřišli o peníze?

I jako nájemník počítejte s vedlejšími výdaji spojenými s bydlením a vytvořte si rezervní fond. Vedle běžné péče jde nejčastěji o vymalování po ukončení nájmu. To může i u běžně velkého bytu přijít na několik tisíc.

Co si zjistit před nastěhováním do bytu?

Vlastník bytu

Ještě než si s majitelem plácnete, radši si ho prověřte, například v katastru nemovitostí. Budete mít jistotu, že jste nenarazili na podvodníka nebo že byt nevlastní více osob (měly by být zmíněné ve smlouvě), které s pronájmem nesouhlasí. 

Pokud chcete být ještě důslednější, ověřte si, že majitel bytu není v exekuci, a to v databázi spravované Exekutorskou komorou ČR. Sice musíte zaplatit poplatek (dáno ze zákona), ale vyhnete se tomu, že vám na dveře jednou zaklepe exekutor a zabaví i vaše osobní věci.

Kauce

Zjistěte, kolik bude činit částka, kterou pronajímatel může použít na nedoplatky na nájemném či službách nebo na škodu v bytě způsobenou vaším užíváním. Maximální výše, kterou po vás majitel může podle občanského zákoníku chtít, je 3násobek nájemného.

Předávací protokol

Aby nedošlo k nesrovnalostem později při ukončení nájmu a vy jste nemuseli řešit případnou náhradu věcí, sepište předávací protokol a doplňte ho i fotkami. 

V předávacím protokolu by neměly chybět:

• stavy měřičů (vodoměru, elektroměru, plynoměru, topení),

• výčet vybavení bytu,

• počet předávaných klíčů.

Na předávání bytu si vyšetřete čas a nikam nespěchejte. Prohlédněte si podlahy, okna, dveře, světla, spotřebiče i nábytek. Pokud najdete škrábance, rozbité nebo nefungující věci, pečlivě to nafoťte a ukažte majiteli.

Nájemní smlouvu, předávací protokol nebo smlouvu o energiích je dobré mít uložené na jednom místě. Uschovejte si je bezpečně v Datatrezoru a mějte k nim přístup kdykoliv a odkudkoliv.

Inflační doložka

Zvyšování nájemného má svá pravidla. Předem zjistěte, zda je v nájemní smlouvě tzv. inflační doložka a v jaké výši. Na první pohled výhodné nájemné pro vás už po pár letech dobré být nemusí. 

Částka může být z důvodu inflace zvýšena buď na základě pravidel v občanském zákoníku, nebo dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem. Dohoda má přitom přednost. Ve smlouvě však musí být jasně uvedeno, který index Českého statistického úřadu se použije pro výpočet tohoto navýšení.

Pokud ve smlouvě každoroční zvyšování nájemného nemáte, i tak vám pronajímatel může navrhnout zvýšení částky. Podle občanského zákoníku to lze za splnění 2 podmínek:

• maximálně do výše nájemného obvyklého v daném místě,

• pokud navržené zvýšení (spolu s tím, ke kterému už došlo v posledních třech letech) nebude vyšší než 20 %.

Příklad:
Pokud je vaše nájemné 15 000 Kč a obvyklé nájemné v lokalitě 17 000 Kč, může vám pronajímatel dorovnat nájemné na obvyklých 17 000 Kč. (Nemůže jej zvýšit o 20 % na 18 000 Kč, musí být splněny obě podmínky.) Pokud by v okolí bylo obvyklé nájemné 20 000 Kč, mohl by vám zvednout nájemné na 18 000 Kč (o 20 %).

Zálohy na energie 

Plyn a elektřina často nebývají součástí nájemní smlouvy. Ještě než se nastěhujete, měli byste je přepsat na sebe. Nebudete muset řešit případný dluh po bývalých nájemnících a budoucí nedoplatky či přeplatky půjdou za vámi, ne za pronajímatelem. 

Jaké výdaje si hlídat, když bydlíte v bytě?

Nájemné

Největším výdajem na bydlení je nájemné. Nejčastěji bývá určeno přesnou částkou. Ve smlouvě by nemělo chybět datum splatnosti (pokud není, je ze zákona splatné nejpozději do 5. dne měsíce), za jaké období (není-li, počítá se měsíc), jaké prostory má nájemník k dispozici (např. sklep i předzahrádka by měly být zmíněné) a kam peníze posílat.

Někdy je oboustranně výhodné, když budoucí nájemník zrekonstruuje část bytu na své náklady nebo pravidelně uklízí společné prostory domu místo úklidové služby. Poté nemusí po určitou dobu platit žádné nájemné nebo platí nižší částku. I toto nepeněžité nájemné ale musí být vyčísleno penězi – cena za rekonstrukci, za úklid.

Služby

Platí se paušálně nebo zálohově. Ve smlouvě by mělo být přesně určeno, o jaké služby se jedná. Jde o základ jako vodu, odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, odvoz odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu. Nebo i teplo, fond oprav, příjem televizního a rozhlasového vysílání, pojištění domu, provoz a čištění komínů, provoz výtahu a další.

Chcete mít přehled, jestli platíte adekvátní částku? Podívejte se na vyúčtování jednotlivých služeb. To by vám měl pronajímatel doručit nejpozději 4 měsíce od konce zúčtovacího období (dáno zákonem), zpravidla tedy 30. dubna. 

Jak ochránit majetek, když bydlíte v nájmu.

Opravy a údržba

Kdo bude platit jaké opravy, se dá předem domluvit v nájemní smlouvě. Obecně je podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb. nájemce povinen dělat běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Příkladem je úklid, výmalba, tapetování, čištění podlah a zaneseného odpadu i další drobné opravy, kdy cena za každou z nich nepřesáhne 1 000 korun. 

Pokud by vynaložený součet nákladů za drobné opravy přesáhl v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m² podlahové plochy pronajatého bytu (počítá se i sklep a balkon), jdou takové opravy za pronajímatelem. 

Pokud tedy máte pronajatý byt o rozloze 65 metrů čtverečních, maximálně byste měli dát za drobné opravy 6 500 Kč ročně. Toto pravidlo se vztahuje i na opravy dražších předmětů, jako jsou kotle, lednice nebo pračky, pokud jejich oprava přesáhne 1 000 Kč.

Když se chcete odstěhovat z bytu

Výpovědní lhůta

Na jak dlouho jste nájem sepsali? Na dobu určitou, či neurčitou. Ujasněte si, jak lze smlouvu prodloužit či vypovědět (vvpřípadě nájemníka i pronajímatele). Podívejte se i na zákonné důvody. Výpovědní lhůta je obvykle 3 měsíce.

Často se dá s pronajímatelem dohodnout na rychlejším ukončení, obzvlášť pokud za sebe naleznete náhradu. Většina majitelů je ráda, že nemusí situaci řešit.

Využití či vrácení kauce

Nárok na vrácení kauce máte, pokud se nestalo nic mimořádného a byt jste v průběhu užívání nezničili. Případnou škodu vám pronajímatel musí prokázat a kauci nesmí využít jako náhradu za opotřebení bytu, ke kterému došlo jeho běžným používáním. Před stěhováním se vyplatí byt projít a případné nedostatky jako díry ve zdi sami opravit. 

Odhlášení energií při stěhování

Máte energie napsané na své jméno? Při opuštění bytu se vždy obraťte na dodavatele energií a požádejte o ukončení dodávek nebo o přepis odběrného místa na nového nájemníka či na pronajímatele. Vyhnete se tomu, že by po vás společnost chtěla zálohy za měsíce, kdy už na místě nebydlíte. 

Stáhněte si přiložený PDF soubor, díky kterému si zkontrolujete, že je vaše nájemní smlouva nastavena správně a obsahuje všechny důležité náležitosti.

Co byste si měli z článku odnést?

• Díky dobře sepsané nájemní smlouvě můžete předejít nedorozuměním v budoucnu. A také ušetřit.

• Ještě než si s majitelem plácnete, ujistěte se, že jednáte opravdu s jediným vlastníkem bytu.

• V nájemní smlouvě byste měli věnovat pozornost zejména kauci, nájemnému, službám, inflační doložce, údržbě i opravám bytu a také předávacímu protokolu.