Co je to nemovitost s hypotékou?
Když žádáte o hypotéku například na koupi rodinného domu a banka vám úvěr schválí, tak se váš budoucí dům stává takzvanou nemovitostí s hypotékou. Obecně řečeno jde o nemovitost, která bance slouží jako zástava pro hypoteční úvěr.
Tato zástava je způsob, kterým si banka „kryje záda“. Pokud byste přestali splácet úvěr, banka by mohla vaši nemovitost prodat, a dostat tak zpátky peníze, které vám půjčila.
Proč o nemovitosti s hypotékou uvažovat?
Koupit nemovitost s hypotékou může být svým způsobem komplikované, zároveň to ale s sebou nese výhody, díky kterým se dá značně ušetřit.
K hlavním výhodám patří:
finanční úspora na poplatcích za sjednání nového úvěru,
finanční úspora na daních spojených s pořízením nové nemovitosti,
starší hypotéka může mít oproti současným nabídkám nižší úroky.
Přečtěte si, na co si dát pozor před koupí nemovitosti.
Jak na koupi nemovitosti s hypotékou?
Jestli chcete koupit nemovitost s hypotékou, musíte se dohodnout nejen s prodávajícím, ale i s bankou, která úvěr poskytla.
Ve výsledku má právě banka rozhodující slovo, jakým způsobem se prodej uskuteční. Buď bude souhlasit s převodem zástavního práva na nového majitele, nebo s předčasným splacením hypotéky.
V případě hypoték využívá zástavní právo banka, a omezuje tak vlastnická práva dlužníka. Kryje se tím pro případ, že by majitel přestal řádně splácet nebo jinak porušil sjednané podmínky. Zástavní právo je uvalené na nemovitost a zapisuje se do katastru nemovitostí.
Jak jednotlivé možnosti fungují konkrétně?
Pokud kupujete nemovitost formou převzetí hypotéky, přechází na vás aktuální dluh i podmínky původního úvěru, včetně úrokové sazby a dalších parametrů. Tuto variantu musí schválit prodávající a také banka, která si v té chvíli prověří vaši bonitu – tedy schopnost splácet úvěr.
Když bude z pohledu banky všechno v pořádku, prodávajícímu zaplatíte rozdíl mezi celkovou cenou nemovitosti a současnou výší dluhu na hypotéce. Na doplatek je možné si vzít druhou hypotéku, pro tu ale platí nové podmínky. Na celkových nákladech za bydlení můžete díky převzetí hypotéky s nízkou úrokovou sazbou ušetřit i tisíce korun měsíčně.
V tomto případě zaplatíte plnou cenu nemovitosti (hotově či hypotékou) a prodávající použije část peněz na splacení úvěru. Tím v podstatě dojde ke zrušení zástavy (takzvané vyvázání nemovitosti ze zástavy), ale je k němu nutné schválení ze strany banky.
Pro jistotu si dopředu zjistěte, jestli si banka neúčtuje poplatek za předčasné splacení úvěru. Měl by ho hradit prodávající, ale je nutné se s ním předem dohodnout.
Při prodeji nemovitosti zatížené hypotékou je postup v podstatě stejný jako při její koupi – jen se pochopitelně prohodí role prodávajícího a kupujícího. Opět je nutná dohoda s bankou, která vám úvěr poskytla.
Možnosti máte následující:
Kupující od vás převezme váš zbývající dluh i podmínky úvěru (úrokovou sazbu atd.). S touto variantou musí souhlasit všechny zúčastněné strany včetně banky. Ta si u kupujícího prověří schopnost splácet úvěr.
Nový majitel tak získá nemovitost a povinnost doplatit hypotéku a vy od něho dostanete rozdílovou částku mezi cenou nemovitosti a aktuální výší dluhu.
V první řadě si v bance vyžádejte schválení této varianty. Poté vám kupující zaplatí plnou cenu, kterou za dům nebo byt požadujete. Část peněz následně použijete na splacení celého dluhu. Pozornost věnujte poplatku za předčasné splacení úvěru či jeho ukončení, který si může banka účtovat.
Ve všech výše popsaných případech je nezbytné uzavření kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitosti. Při převzetí hypotéky je nutné uzavřít i zástavní smlouvu o převodu zástavního práva k nemovitosti. Tyto smlouvy musí být ověřeny notářem a zapsány do katastru nemovitostí.
Před změnou bydlení si spočítejte, kolik byste za něj měli maximálně platit.
Na co si dát pozor?
Aby obchod s nemovitostí, která je zatížená hypotékou, proběhl bez zbytečných zádrhelů, je nutná spolupráce všech zúčastněných stran. Zároveň je důležité mít co nejvíc informací, mezi které patří především:
Výše zbývajícího dluhu a podmínky úvěru – porovnejte je s nabídkami jiných bank a rozhodněte se, jestli se vám vyplatí převzít nebo zaplatit hypotéku.
Stav nemovitosti a její tržní hodnota – nechte si udělat znalecký posudek nebo ocenění od realitní kanceláře. Zkontrolujte si také pravomocné stavební povolení a kolaudaci.
Historie vlastnictví a zástavy na nemovitosti – podle katastru nemovitostí se ujistěte, že nemovitost prodává její skutečný majitel a že na ní není žádná jiná zástava nebo exekuce.
Podmínky předčasného splacení úvěru – banky si mohou účtovat poplatek za ukončení úvěru před koncem doby splatnosti. Poplatek se může lišit podle typu hypotéky.
Podmínky nové hypotéky na koupi nemovitosti – ověřte si, která z následujících možností je pro vás výhodnější: nová hypotéka, kterou si můžete vzít v jakékoli bance (sama banka nastaví čerpání peněz z hypotéky, kdy část půjde na splacení hypotéky prodávajícího a část prodávajícímu na účet), nebo převzetí původní hypotéky od prodávajícího a dofinancování zbytku kupní ceny novou hypotékou.
Prodej či koupě nemovitosti (s hypotékou i bez ní) je vzhledem k finanční náročnosti samozřejmě velký životní krok. Proto stejně jako u řady jiných situací platí, že je vhodné nechat si poradit od odborníků v bance či jiných finančních specialistů.
Co si z článku odnést?
Nemovitost, která je zatížená hypotékou, slouží bance jako zástava pro hypoteční úvěr. Přesto se s ní dá obchodovat.
Hlavní výhodou nemovitosti s hypotékou je, že starší úvěr bude mít oproti současným nabídkám většinou nižší úroky.
Při koupi i prodeji jsou dvě možnosti: převedení hypotéky na kupujícího nebo její splacení z celkové částky získané prodejem domu.
Pozornost věnujte například výši zbývajícího dluhu a podmínkám úvěru, stavu nemovitosti, její tržní hodnotě, historii vlastnictví, podmínkám předčasného splacení úvěru a podmínkám nové hypotéky na koupi nemovitosti.
Chcete vědět, jak zdravé jsou vaše finance?
Vyplňte krátký test, který vám odhalí silné i slabé stránky vašich financí.