Rekonstrukce bytu či domu je pro mnoho lidí strašák. Všichni někdy slyšeli příběhy o předražených přestavbách, nedodržených termínech, problémech s řemeslníky nebo nepovedených opravách. Nemusí to tak být, když se připravíte a vše naplánujete krok za krokem.
Výhod rekonstrukce je hned několik:
zvýšené pohodlí bydlení,
často nižší energetická náročnost bytu či domu,
menší riziko spojené se starými rozvody, tedy prasknutím trubek či zkratu elektřiny,
vyšší hodnota bytu v případě pronájmu či prodeje.
Stavební povolení. Kdy je potřeba a kdy ne?
Stavební zákon určuje, kdy musíte mít stavební povolení, kdy máte ohlašovací povinnost a kdy se můžete rovnou pustit do práce. Proto ještě než se do rekonstrukce pustíte, vše si nastudujte.
Kdy potřebujete souhlas stavebního úřadu?
Když chystáte rozsáhlou rekonstrukci s velkými zásahy do nosných konstrukcí stavby, změnu vzhledu budovy nebo změny mohou mít vliv na životní prostředí, budete potřebovat stavební povolení.
U prací menšího rozsahu jako například u stavby dvoupodlažní chaty na rekreaci, prodejny do 300 m² nebo některých terénních úprav stačí ohlášení stavebnímu úřadu.
A pak existují případy, kdy úřad nemusíte ani informovat.
Jestliže chcete rekonstruovat byt, kde jste v nájmu, musíte se nejdříve domluvit s majitelem bytu. Když bude souhlasit, domluvte se, kdo a jakým způsobem náklady zaplatí. Můžete vše zaplatit sami a nějakou dobu neplatit nájem. Sepište vše písemně, abyste předešli případným sporům.
Pozor i na velké rekonstrukce. Když je nemovitost zatížena hypotékou, je nutné ohlásit rekonstrukci bance.
Rekonstrukce družstevního bytu
Přečtěte si nejdříve stanovy družstva. Ty určují, ke kterým aktivitám potřebujete souhlas družstva, a rekonstrukce k nim často patří. Vedení musíte předložit projektovou dokumentaci. Jestliže družstvo souhlasí, rekonstrukci ohlásí nebo zažádá o stavební povolení. Jde o časově náročnější postup.
Než začnete s rekonstrukcí
Dobře si rozmyslete, co všechno chcete měnit. Připravte si podrobný plán, v případě větších zásahů si připravte projektovou dokumentaci.
Co má dokumentace obsahovat, najdete na internetu. Není toho málo, a jestli nejste technicky zdatní, bude jednodušší si najmout odborníky. Čím podrobnější a preciznější plán bude, tím je větší pravděpodobnost, že se vyhnete komplikacím, které by mohly zatížit váš rozpočet.
Co by v plánu nemělo chybět?
Popište, jak si byt či dům představujete po rekonstrukci. Zakreslete dispozice všech místností včetně koupelen či kuchyní, a to i s rozmístěním nábytku, spotřebičů a dalšího vybavení.
Z toho vám vyplyne i umístění zásuvek, vypínačů, přívodů vody nebo odpadů a dalšího vybavení. Myslete dopředu i na to, že nějaký spotřebič dokoupíte později. Každý by měl mít svou zásuvku.
Udělat si podrobný seznam a nákres požadavků je nutnost, když nechcete plýtvat penězi. Jen tak budete mít přehled, co všechno budete (a v jakém množství) potřebovat. Až budete mít hotový plán, můžete se pustit do položkového rozpočtu. Jestliže rekonstrukci bude provádět stavební firma, chtějte položkový rozpočet od ní.
Jak vypočítat cenu rekonstrukce
Položkový rozpočet je základ každé rekonstrukce, ve kterém je vidět, co vás budou stát jednotlivé položky. Kolik (a jakého) materiálu bude potřeba či kolik bude stát práce. U sazeb jednotlivých profesí si ohlídejte jednotky, které platíte – jestli se účtují v hodinách, metrech čtverečních nebo v jiných jednotkách.
Počítejte i s tím, že v celkovém rozpočtu nebudou jen ceny stavebních prací a materiálů, ale i řada dalších nákladů. U větších rekonstrukcí domů to mohou být například zapůjčení a stavba lešení nebo geodetické práce. Nezapomeňte ani na cenu za dovoz stavebních materiálů nebo odvoz suti.
Budete-li si materiál kupovat sami, jeho shánění a hledání nejlepší ceny vám zabere hodně času. Na internetu najdete řadu online obchodů se stavebním materiálem. Naleznete i řadu nejrůznějších kalkulaček – od stavebních prací přes rozvody elektřiny po zateplení obvodových stěn. Mějte však na paměti, že ceny z těchto kalkulaček jsou orientační.
Cena od dodavatele
Jestliže vámi vybraný dodavatel nabízí jen celkovou cenu („Tu koupelnu vám uděláme komplet za xy Kč.“) bez položkového rozpočtu, najděte si jiného. Nebo trvejte na jeho předložení. Jen tak se vyhnete nepříjemným překvapením.
Pamatujte na rezervu
U rekonstrukce se mohou objevit nečekané výdaje. Je proto dobré počítat i s určitou rezervou. Její výše by měla být přibližně 15–20 % z ceny rekonstrukce. Není nic horšího, než když vám během rekonstrukce dojdou peníze.
Pamatujte také na inflaci. Zejména když si chcete rekonstrukci dělat sami po večerech, může se vám materiál prodražit. Jeho cena je rok od roku vyšší.
Investicí do udržitelného bydlení si snížíte účty za energie a ještě ulevíte planetě. Jak se vám dlouhodobě vyplatí?
Půjčka na rekonstrukci. Ano, nebo ne?
Jestliže nemáte dostatek hotovosti na rekonstrukci, dobře zvažte, jestli se vám půjčka vyplatí, nebo je naopak vhodnější si na přestavbu našetřit. Budete mít na její splácení?
Výhodná může být například u zateplení fasády domu či výměny netěsnících oken. V zimě zaplatíte za energie vysoké částky, které mohou převýšit splátky půjčky. Stačí spočítat a porovnat náklady na vytápění s náklady na půjčku. I tady vám pomohou online kalkulačky.
Rekonstrukce se stavební firmou, nebo ve vlastní režii?
Otázka, na kterou je těžké jednoznačně odpovědět. Podívejte se na hlavní pro a proti jednotlivých variant. Plusy u varianty rekonstrukce s firmou vycházejí z toho, že budete mít podepsanou správně vyhotovenou smlouvu o dílo.
To, že při rekonstrukci s firmou zaplatíte více, nutně neznamená, že je to špatná varianta. Mějte na paměti čas, který jste schopni (ochotni) rekonstrukci věnovat, i to, že počáteční nadšení z rekonstrukce svépomocí může rychle vyprchat a vy budete žít na staveništi.
Když budete rekonstruovat postupně, budete také nakupovat materiál v delším časovém horizontu a to rekonstrukci prodraží. Některé profese stejně musíte najímat (například elektrikáře).
Jak vybrat dodavatele
Při výběru stavební firmy či řemeslníků buďte důslední a nevybírejte podle toho, kdo má nejdříve čas. Ptejte se ve svém okolí na zkušenosti, hledejte hodnocení jednotlivých firem a řemeslníků.
Až budete mít vybráno, nezapomeňte si vyžádat položkový rozpočet a podepište smlouvu o dílo. Oboje vás ochrání před finančními ztrátami, protože bude obsahovat povinnosti dodavatele (a případně i sankce). Bez smlouvy čelíte riziku, že dodavatel nebude postupovat podle vašich požadavků a nebude se ani držet ústně domluveného rozpočtu.
Když chcete rekonstruovat jen vlastními silami, při shánění materiálů pečlivě hledejte a porovnávejte nabídky jednotlivých prodejců, výrobců materiálů nebo dodavatelů. Nabídky se mohou v čase lišit.
Chcete ušetřit na energiích a být soběstačnější? Řešením může být fotovoltaika. Zjistěte, jaké jsou její plusy a jak vybrat spolehlivého dodavatele.
Co si z článku odnést
Díky plánu a položkovému rozpočtu budete mít rekonstrukci a finance pod kontrolou.
Zjistěte, zda pro přestavbu potřebujete stavební povolení, stačí vám ohlášení úřadu, nebo nemusíte nikoho informovat.
Rekonstrukce vlastními silami je levnější, bude však trvat déle a vše budete muset zařídit sami.
U řemeslníků a firmy dejte na recenze zákazníků nebo vašich známých. Nezapomeňte na smlouvu a v případě velkých zásahů i na projektovou dokumentaci.
Jestliže nemáte na rekonstrukci peníze, zvažte, jestli je pro vás půjčka výhodná.
Nezapomeňte na finanční rezervu, kterou pokryjete nečekané výdaje.
Chcete vědět, jak zdravé jsou vaše finance?
Vyplňte krátký test, který vám odhalí silné i slabé stránky vašich financí.