Jak začít pronajímat
Připravte byt tak, aby byl pro zájemce atraktivní
Tedy čistý, opravený a funkční. Všechny spotřebiče by měly být v dobrém stavu a v bytě by nemělo chybět alespoň základní vybavení – WC, umyvadlo, sprcha nebo vana a kuchyňská linka. Pokud se rozhodnete nabízet byt kompletně zařízený, vyplatí se vybírat cenově dostupné a designově neutrální vybavení.
Nastavte správnou cenu
Ta by měla odpovídat stavu bytu, jeho vybavení a lokalitě. Prozkoumejte aktuální nabídky podobných bytů v okolí a zjistěte, jaké jsou běžné ceny. Když zvolíte vyšší cenu, může se hledání nájemníka protáhnout. S příliš nízkou cenou zase hrozí, že získáte méně spolehlivé nájemníky a pronájem se vám nakonec nevyplatí.
Rozhodněte se, jestli využijete služby odborníků
Pronajmout nemovitost zvládnete i bez realitních a právních služeb. Ušetříte peníze, ale bude vás to stát spoustu času a úsilí. Pokud se rozhodnete využít služby odborníků, je potřeba počítat s výdaji navíc.
Jak si vybrat zájemce o byt?
- Proklepněte si je v rejstřících a seznamech dlužníků, jestli nemají na krku dluhy a exekuce. Je pravděpodobné, že by neplatili ani vám. Zkuste Insolvenční rejstřík, Centrální registr dlužníků nebo Centrální evidence exekucí.
Řekněte si o reference od předchozího pronajímatele.
Vyhledejte si zájemce na sociálních sítích. I to vám může o zájemcích leccos napovědět.
Potkejte se na osobní schůzce. A ptejte se třeba na to, proč se stěhují, na jak dlouho u vás plánují bydlet, jak jsou na tom s příjmy, jestli jsou kuřáci a zda mají mazlíčky.
Dobrá nájemní smlouva je půlka úspěchu
Smlouva by měla být jasná a srozumitelná pro obě strany. Připravte si podrobnou nájemní smlouvu, která bude obsahovat všechny důležité body:
- popis toho, co se pronajímá
- výši nájmu a způsob placení
- výši kauce a podmínky vyplacení
- délku pronájmu
- pravidla pro užívání bytu
- postup při řešení případných škod
- datum, místo a podpis obou stran
Vzory nájemní smlouvy můžete najít na internetu, nebo si nechte poradit od realitního makléře či právníka. Podívejte se také, co je v nájemní smlouvě důležité pro nájemníka.
Smlouvu uzavírejte na dobu určitou. Nejčastěji se nájemní smlouva uzavírá na 1 rok. V případě oboustranné spokojenosti smlouvu jednoduše prodloužíte, a pokud nejste spokojeni, smlouva vyprší a nájemník se po roce musí odstěhovat.
Jaké dokumenty budete k pronájmu ještě potřebovat?
- List vlastnictví z katastru nemovitostí
- Evidenční list, na kterém jsou popsané zálohy
- Plánek bytu
- Průkaz energetické náročnosti budov (PENB)
Kauce vás ochrání před škodami a nedoplatky
Kauce je vratná záloha, která slouží jen pro mimořádné události – nevztahuje se na běžné opotřebení bytu. Od nájemníka můžete požadovat kauci maximálně ve výši trojnásobku nájemného. Běžně si pronajímatelé říkají o kauci ve výši jednoho až dvou nájmů. Čím dražší vybavení v bytě máte, tím vyšší by měla být kauce.
Kauci si vyžádejte vždy ještě před předáním bytu nájemci.
Sepište předávací protokol
Tento dokument slouží k tomu, že si s nájemníkem odsouhlasíte stav bytu a vybavení při předání i po skončení nájmu. Patří do něj také stavy měřidel – elektroměr, plynoměr a vodoměr. Zapište do něj i poškození a závady.
Předávací protokol je váš hlavní důkaz v případě sporu s nájemníkem. Doporučujeme proto vybavení bytu také vyfotit, včetně drobných vad, detailů i stavu měřidel.
Přepište energie na nájemníka, ať máte klid
Přepisem elektřiny a plynu na nájemníka se chráníte. Když nebude platit včas nebo vůbec, bude to dodavatel řešit přímo s ním, a to včetně nedoplatků a pokut.
Nájemníkovi navíc dáte možnost vybrat si dodavatele energií a nastavit výši záloh podle svého.
Přepis energií dnes u většiny dodavatelů vyřídíte pohodlně online nebo korespondenčně.
Při ukončení nájmu si nájemník energie zase odhlásí, nebo je s plnou mocí od vás přepíše na nového nájemce.
Jak je to s pojištěním?
Jako majitel nemovitosti budete potřebovat pojištění nemovitosti – to kryje škody přímo na nemovitosti, tedy na podlahách, stěnách a pevných součástech vybavení, jako je sprcha, záchod nebo kuchyňská linka.
Nájemník by si měl sjednat pojištění domácnosti a odpovědnosti, které chrání vaše vybavení proti živlům, haváriím, jako je třeba vytopení, ale i proti krádežím. Kryje i škody způsobené sousedům.
Pojištění není povinné, ale když si ho nájemník nesjedná, můžete vymáhat škody, když se něco stane.
Další časté otázky
Služby spojené s užíváním bytu, jako je vodné a stočné, odvoz odpadu, osvětlení společných prostor a podobně, můžete účtovat nájemníkovi. Služby spojené s vlastnictvím nemovitosti – tedy fond oprav, placení za správu a daň z nemovitosti jdou vždy za vámi.
Nájemník platí běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Pronajímatel platí opravy, které jsou nezbytné k provozu bytu, jako je třeba oprava bojleru nebo topení.
Ano, máte na to právo, stačí se ohlásit s předstihem. Ohlášení není nutné, když je potřeba řešit nějaký akutní problém, jako je třeba havárie plynu. Jak často můžete chodit na kontrolu, si můžete s nájemníkem odsouhlasit už v nájemní smlouvě.
Zákaz vám v tomto případě nepomůže, protože není možné vypovědět smlouvu jen kvůli tomu, že nájemník v bytě kouří. A to i přesto, že se na tom předem domluvíte ve smlouvě. Můžete ale vybrat vyšší kauci na údržbu bytu.
Ani to není podle zákona možné, pokud zvíře není překážkou sousedského soužití. Do smlouvy si ale můžete dát podmínku, aby vás nájemník informoval, pokud si pořídí mazlíčka.
Co si z článku odnést?
Připravte svůj byt na pronájem. Opravený, uklizený a čistý byt bude pro zájemce atraktivní.
Pečlivě si vybírejte nájemníky, potkejte se s nimi osobně a nebojte se prověřit si je v registrech dlužníků i na sociálních sítích.
V nájemní smlouvě nastavte jasné a srozumitelné podmínky, sepište předávací protokol a přepište energie na nájemníka.
Pokud si něčím nejste jistí, obraťte se na realitní zprostředkovatele nebo právníky.
Chcete vědět, jak zdravé jsou vaše finance?
Vyplňte krátký test, který vám odhalí silné i slabé stránky vašich financí.